TRW & Co · الرخص حسب النشاط
التسجيل مطورًا عقاريًا في دبي: الشروط والرسوم وحسابات الضمان
رخصة التطوير العقاري في دبي تمر بثلاث مراحل: رخصة تجارية بنشاط التطوير، ثم قيد الشركة في سجل المطورين لدى دائرة الأراضي والأملاك عبر نظام «تراخيصي»، ثم تسجيل كل مشروع وفتح حساب ضمان مستقل له قبل البيع على الخارطة. نشرح الشروط والرسوم المنشورة رسميًا، وضمان الـ30%، واحتجاز الـ5%، والأخطاء التي تعرّض المطور للشطب.
النقطة الأساسيةلا تكفي الرخصة التجارية للبيع على الخارطة: المشروع يحتاج إلى تسجيل مستقل برسم 150,000 درهم وضمان يعادل 30% من أعمال البناء، ولا يجوز الإعلان عنه قبل إذن كتابي من دائرة الأراضي والأملاك.
نظرة سريعة
الجهة المختصة
دائرة الأراضي والأملاك ومؤسسة التنظيم العقاري للقيد والمشاريع، ودائرة الاقتصاد والسياحة أو المنطقة الحرة للرخصة التجارية.
رسم القيد السنوي
25,000 درهم سنويًا لنشاط التطوير العقاري في «تراخيصي» إضافة إلى 20 درهمًا رسوم معرفة وابتكار، كما نُشر في أكتوبر 2026.
تسجيل كل مشروع
150,000 درهم رسم تسجيل مشروع وفتح حساب ضمان، مع اشتراط سند ملكية نهائي وعدم قبول شهادات البيع الأولية.
الضمان المطلوب
ضمان بنسبة 30%: إنجاز 30% من البناء، أو ضمان بنكي بالنسبة نفسها، أو إيداع نقدي معادل في حساب المؤسسة.
احتجاز 5%
يحتجز أمين حساب الضمان 5% بعد شهادة الإنجاز، ويُفرج عنها بعد سنة من تسجيل الوحدات بأسماء المشترين وفق المادة (14).
← اسحب للمزيد
الإجابة المختصرة: ما الذي تعنيه رخصة التطوير العقاري في دبي؟
رخصة التطوير العقاري في دبي ليست وثيقة واحدة، بل ثلاث طبقات متتالية: رخصة تجارية بنشاط التطوير العقاري تصدرها دائرة الاقتصاد والسياحة أو سلطة المنطقة الحرة، ثم قيد الشركة في سجل المطورين العقاريين لدى دائرة الأراضي والأملاك عبر نظام «تراخيصي» برسم سنوي منشور قدره 25,000 درهم، ثم تسجيل كل مشروع على حدة وفتح حساب ضمان له قبل بيع أي وحدة على الخارطة.
الطبقتان الأوليان تمنحان الشركة صفة «المطور»، أما الطبقة الثالثة فهي التي تسمح فعليًا بقبض أموال المشترين. وكثير من المستثمرين يفترضون أن صدور الرخصة يكفي لإطلاق حملة بيع، ثم يكتشفون أن القانون يمنع الإعلان عن البيع على الخارطة أو المشاركة في معرض عقاري دون إذن كتابي من الدائرة، وأن كل درهم يدفعه المشتري يجب أن يدخل حساب ضمان مخصصًا للمشروع.
في هذا الدليل نشرح شروط القيد مطورًا عقاريًا في دبي، ومتطلبات تسجيل المشروع وحساب الضمان كما تنشرها دائرة الأراضي والأملاك، ونعرض الرسوم الرسمية، ثم نشير باختصار إلى الإطار المقابل في أبوظبي، ونختم بالأخطاء التي تؤخر المشاريع أكثر من غيرها.
الإطار القانوني: من يرخّص المطور ومن يراقب أمواله؟
يقوم تنظيم التطوير العقاري في دبي على قانونين محليين أساسيين. الأول هو القانون رقم (8) لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري في إمارة دبي، وهو الذي أنشأ سجل المطورين العقاريين وفرض حساب الضمان على كل مشروع يُباع على الخارطة. والثاني هو القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي، الذي ينظم قيد الوحدات المبيعة على الخارطة قبل إنجازها.
تنص المادة (4) من قانون حسابات الضمان على أن الدائرة تمسك سجلًا للمطورين المرخصين، وأنه لا يجوز لأي مطور مزاولة نشاط التطوير العقاري ما لم يكن مقيدًا في هذا السجل ومرخصًا من الجهات المختصة. معنى ذلك أن الرخصة التجارية وحدها لا تكفي، وأن القيد لدى دائرة الأراضي والأملاك شرط قانوني لا إجراء إداري اختياري.
ويعرّف القانون المطور بأنه كل شخص طبيعي أو اعتباري مرخص له بمزاولة شراء العقارات وبيعها لأغراض التطوير العقاري، ويشمل ذلك المطور الرئيسي والمطور الفرعي. ويقتصر نطاق القانون على المطورين الذين يبيعون وحدات على الخارطة ويتلقون دفعات من المشترين أو من ممولي المشروع.
دور مؤسسة التنظيم العقاري ونظام «تراخيصي»
تتولى مؤسسة التنظيم العقاري، التابعة لدائرة الأراضي والأملاك، قيد الشركات العقارية ومراقبتها. ويجري القيد إلكترونيًا عبر نظام «تراخيصي»، الذي تمر من خلاله أيضًا تصاريح الإعلان عن المشاريع. أما البيع على الخارطة وتسجيل العقود المبدئية فيمر عبر بوابة «عقود» ونظام حساب الثقة.
ولا يقتصر أثر هذا الترابط على الإجراءات؛ فالمادة (5) من قانون حسابات الضمان تمنع المطور من الإعلان في وسائل الإعلام المحلية أو الدولية، ومن المشاركة في المعارض للترويج لبيع وحدات على الخارطة، إلا بإذن كتابي من الدائرة. لذلك يجب أن تُبنى خطة التسويق على الجدول الزمني للتسجيل، لا العكس.
من يستطيع الحصول على رخصة التطوير العقاري؟ شروط القيد في السجل
تنشر دائرة الأراضي والأملاك ضمن خدمة طلب ترخيص الأنشطة العقارية قائمة تضم 21 نشاطًا عقاريًا، منها «التطوير العقاري» بوصفه نشاطًا مستقلًا عن الوساطة والاستشارات وإدارة العقارات. وتحدد الخدمة شروطًا خاصة بمن يطلب رخصة التطوير العقاري تختلف عن بقية الأنشطة.
أول هذه الشروط أن يقدم الطالب ما يثبت ملكية الأرض المراد تطويرها، وأن تكون الملكية باسم صاحب الرخصة أو أحد الشركاء فيها، وتتحقق الدائرة من بيانات الملكية إلكترونيًا. وثانيها أن تسويق المشروع لا يتم إلا بتصريح رسمي يصدر من نظام «تراخيصي». وثالثها أن نشاط التطوير، خلافًا للوساطة، لا يتطلب استخراج بطاقة مزاولة مهنة للموظفين.
لماذا يهم شرط ملكية الأرض؟
شرط الملكية يعني عمليًا أن الشركة لا تُقيد مطورًا لمجرد امتلاكها خطة عمل أو رأس مال؛ بل يجب أن ترتبط بأرض قائمة. فإذا كانت الأرض مملوكة لأحد الشركاء بصفته الشخصية، فهذا مقبول وفق نص الخدمة، لكنه يفتح أسئلة لاحقة حول عقد التطوير ونقل الحقوق إلى الشركة.
أما إذا كانت الأرض مملوكة لطرف ثالث لا علاقة له بالشركة، فإن تسجيل المشروع نفسه يتطلب عقد تطوير مسجلًا لدى الدائرة، ويُستوفى عنه رسم يعادل 4% من قيمة الأرض وفق ما تنشره خدمة تسجيل المشروع. وهذه كلفة كبيرة يجب احتسابها في دراسة الجدوى منذ اليوم الأول.
البر الرئيسي أم المنطقة الحرة؟
يُقدَّم طلب الرخصة التجارية في البر الرئيسي عبر دائرة الاقتصاد والسياحة، ثم تُستكمل الموافقة العقارية في «تراخيصي». أما الشركات المرخصة في المناطق الحرة فتشترط خدمة الدائرة حصولها على شهادة عدم ممانعة من سلطة الترخيص في المنطقة الحرة، وتصدر الدائرة بدورها شهادة عدم ممانعة للرخص الصادرة في المناطق الحرة فقط.
وفي الحالتين يظل المشروع نفسه خاضعًا لدائرة الأراضي والأملاك إذا كانت الأرض في دبي. ولمقارنة الأشكال القانونية المتاحة للشركة الحاملة للرخصة يمكن مراجعة دليلنا عن الشركة ذات المسؤولية المحدودة، وهو الشكل الأكثر استخدامًا لشركات التطوير متوسطة الحجم.
الرسوم الرسمية: القيد السنوي وتسجيل المشروع
تفصل دائرة الأراضي والأملاك بين رسم القيد السنوي للنشاط ورسم تسجيل كل مشروع. فالأول يُدفع مرة كل سنة ما دامت الشركة مقيدة مطورًا، والثاني يُدفع عن كل مشروع جديد يُسجل للبيع على الخارطة. ويضاف إلى ذلك رسم تسجيل عقد التطوير حين تختلف ملكية الأرض عن الشركة المطورة.
| البند | الرسم المنشور | ملاحظات | المصدر |
|---|---|---|---|
| قيد نشاط التطوير العقاري في «تراخيصي» | 25,000 درهم سنويًا + 20 درهمًا رسوم معرفة وابتكار | مدة الخدمة يوم عمل واحد | دائرة الأراضي والأملاك |
| تسجيل مشروع عقاري وفتح حساب ضمان | 150,000 درهم + 10 دراهم رسوم معرفة + 10 دراهم رسوم ابتكار | يُدفع عبر محفظة نقودي | دائرة الأراضي والأملاك |
| تسجيل عقد التطوير (إذا اختلف مالك الأرض عن المطور) | 4% من قيمة الأرض | يُرفق عقد التطوير بطلب تسجيل المشروع | دائرة الأراضي والأملاك |
| ضمان المشروع | 30% من أعمال البناء | إنجاز 30% أو ضمان بنكي أو إيداع نقدي | دائرة الأراضي والأملاك |
| الرخصة التجارية وعضوية الغرفة والإيجار | غير منشور رسميًا كرقم موحد — يُطلب عرض سعر من الجهة | تختلف بحسب الشكل القانوني والموقع | دائرة الاقتصاد والسياحة / المنطقة الحرة |
الأسعار كما نُشرت على الموقع الرسمي عند المراجعة في أكتوبر 2026، وتخضع للتغيير وقد تُضاف رسوم حكومية وتأشيرات.
لاحظ أن رسم القيد السنوي الخاص بالتطوير أعلى بكثير من رسم معظم الأنشطة العقارية الأخرى؛ إذ تنشر الدائرة رسمًا سنويًا قدره 5,000 درهم للأنشطة العامة، و10,000 درهم لأنشطة مثل التقييم وتنظيم المعارض، و15,000 درهم لإدارة عقارات الغير. هذا الفارق يعكس حجم المخاطر التي يتحملها السوق حين يتلقى المطور أموال المشترين قبل البناء.
تسجيل المشروع وفتح حساب الضمان: ما بعد رخصة التطوير العقاري
بعد الحصول على رخصة التطوير العقاري والقيد في السجل، تبدأ المرحلة التي تحدد قدرة الشركة على البيع. فوفق صفحة خدمة تسجيل مشروع عقاري، تتيح الخدمة لشركات التطوير تسجيل المشروع وفتح حساب ضمان للبيع على الخارطة، ولا تُقبل إلا بشروط محددة تتعلق بالأرض والمخططات والضمان المالي.
تشترط الخدمة أن تقع الأرض في مناطق التملك الحر أو مناطق الإيجار طويل الأجل، وأن تتوفر ملكية العقار، مع التنبيه صراحة إلى أن شهادات البيع الأولية لا تُقبل. كما تشترط استكمال تسجيل المطور في «تراخيصي»، وتحميل الوحدات في نظام إدارة المساحة مع المخططات المعتمدة من الجهات التخطيطية في دبي.
شرط الضمان بنسبة 30%
أهم شرط مالي في الخدمة هو تقديم ضمان بنسبة 30%، ويمكن الوفاء به بإحدى ثلاث طرق: إنجاز 30% من أعمال البناء فعليًا قبل التسجيل، أو تقديم ضمان بنكي يغطي 30% من أعمال البناء، أو إيداع نقدي يعادل هذه النسبة في حساب المؤسسة.
ويؤثر هذا الاختيار في هيكل التمويل كله. فالمطور الذي يختار الضمان البنكي يحتاج إلى تسهيلات من بنك يقبل المخاطرة، والذي يختار البناء أولًا يحتاج إلى تمويل ذاتي أو قرض قبل أي دفعة من المشترين. لذلك يُستحسن حسم هذا الخيار مع البنك قبل شراء الأرض أو توقيع عقد التطوير.
كيف يعمل حساب الضمان وفق القانون؟
يُفتح حساب الضمان بموجب اتفاق مكتوب بين المطور وأمين الحساب، وهو مؤسسة مالية أو مصرفية معتمدة لدى الدائرة، وتُودع فيه دفعات المشترين على الخارطة أو أموال ممولي المشروع. وتنص المادة (9) على أن الحساب يُفتح باسم المشروع ويُخصص حصرًا لإنشائه، وعلى أنه لا يجوز الحجز على الأموال المودعة فيه لمصلحة دائني المطور، وأنه يجب فتح حساب مستقل لكل مشروع.
وإذا رهن المطور المشروع للحصول على قرض، تلزم المادة (13) جهة التمويل بإيداع مبلغ القرض في حساب الضمان نفسه. وتلزم المادة (14) أمين الحساب باحتجاز 5% من إجمالي قيمة الحساب عند حصول المطور على شهادة الإنجاز، على أن يُفرج عن المبلغ بعد سنة من تسجيل الوحدات بأسماء المشترين.
احجز في خطة التدفقات النقدية نسبة 5% من إجمالي حساب الضمان على أنها مبلغ لن يصل إليك قبل سنة على الأقل من نقل الوحدات للمشترين. كثير من نماذج الجدوى تفترض تحرير الأموال كاملة عند التسليم، فتظهر فجوة سيولة في أصعب مرحلة من عمر المشروع.
خطوات الحصول على رخصة التطوير العقاري وتسجيل أول مشروع
الترتيب التالي يجمع بين اشتراطات الرخصة التجارية وخدمتي دائرة الأراضي والأملاك كما هي منشورة، ويساعد على تجنب البدء بخطوة تعتمد على أخرى لم تكتمل بعد.
- تثبيت ملكية الأرض أو عقد التطوير. قبل أي طلب، تأكد من أن الأرض مسجلة باسم الشركة أو أحد الشركاء، أو جهز عقد تطوير قابلًا للتسجيل مع احتساب رسم 4% من قيمة الأرض.
- اختيار الشكل القانوني والجهة المرخصة. حدد هل ستصدر الرخصة من دائرة الاقتصاد والسياحة أو من منطقة حرة، مع العلم أن رخص المناطق الحرة تحتاج إلى عدم ممانعة من سلطتها.
- إصدار الرخصة التجارية بنشاط التطوير العقاري. يُقدم الطلب عبر دائرة الاقتصاد والسياحة أو منصة Invest in Dubai، ويجب أن يطابق النشاط المسجل نشاط التطوير كما تصنفه دائرة الأراضي.
- القيد في «تراخيصي» ودفع رسم 25,000 درهم. تراجع الدائرة الطلب، ثم يُدفع الرسم السنوي، وتشير الخدمة إلى مدة إنجاز قدرها يوم عمل واحد بعد استيفاء المتطلبات.
- اعتماد المخططات ورخص البناء. استكمل رخص البناء النهائية من جهات الترخيص، واتفاقية خدمات التبريد، وعدم ممانعة المطور الرئيسي على اسم المشروع والبيع والتسويق على الخارطة.
- تحميل الوحدات وطلب المسح والتقرير الفني. تُفتح معاملة مسح الوحدات وتُقدم المخططات المعتمدة ضمن بوابة «عقود»، وفق الخطوة الثانية في إجراءات الخدمة.
- فتح حساب الضمان لدى أمين حساب معتمد. يقدم المطور طلبًا لأمين الحساب لفتح الحساب وتعبئة بياناته، ثم يرفق الضمان البنكي أو ما يثبت الإنجاز أو الإيداع النقدي بنسبة 30%.
- دفع رسم التسجيل واستلام شهادة اعتماد المشروع. بعد التدقيق والقبول يُدفع رسم 150,000 درهم وتصدر شهادة اعتماد مشروع عقاري إلكترونية، ثم يُطلب تصريح الإعلان قبل إطلاق التسويق.
المستندات المطلوبة في كل مرحلة
تختلف المستندات بين مرحلة القيد ومرحلة تسجيل المشروع، ويقع كثير من التأخير لأن المطور يجهز ملفًا واحدًا ويفترض أنه يصلح للمرحلتين.
مستندات تسجيل المشروع كما تنشرها الدائرة:
- رسالة من الاستشاري تتضمن بيانات المشروع.
- الاتفاقية الخاصة بخدمات محطة التبريد.
- آلية تعويض المستثمرين.
- رخص البناء النهائية من جهات الترخيص.
- عدم ممانعة من المطور الرئيسي على اسم المشروع والبيع والتسويق على الخارطة.
- عقد التطوير إذا اختلف مالك الأرض عن شركة التطوير، مع رسم 4% من قيمة الأرض.
- الضمان البنكي أو ما يقوم مقامه وفق شرط الـ30%.
ما يطلبه قانون حسابات الضمان عند فتح الحساب:
تعدد المادة (6) من القانون رقم (8) لسنة 2007 محتويات طلب فتح حساب الضمان، ومنها: شهادة عضوية غرفة تجارة وصناعة دبي، والرخصة التجارية، وسند ملكية الأرض، وعقد المطور الرئيسي مع المطور الفرعي، والتصاميم المعمارية والمخططات الهندسية المعتمدة، وبيان مالي بالتكلفة والإيرادات المقدرة للمشروع مصدق من مدقق حسابات معتمد.
ويضاف إلى ذلك تعهد المطور الفرعي ببدء أعمال الإنشاء بعد موافقة المطور الرئيسي على البيع على الخارطة، أو تعهد المطور الرئيسي إذا لم يوجد مطور فرعي، ونموذج عقد البيع الموحد بين المطور والمشتري. والبيان المالي المصدق تحديدًا يستغرق وقتًا ويجب أن يتوافق مع أرقام الضمان البنكي.
مثال توضيحي: مطور فرعي يبيع على الخارطة لأول مرة
المثال التالي افتراضي لأغراض الشرح فقط، ولا يمثل عميلًا حقيقيًا. لنفترض أن شركة ذات مسؤولية محدودة في دبي، يملكها مستثمران، اشترت قطعة أرض من مطور رئيسي في منطقة تملك حر، وتريد إطلاق برج سكني متوسط الحجم وبيع وحداته على الخارطة.
الخطوة الأولى أن تتأكد الشركة من أن سند ملكية الأرض صدر باسمها، لا مجرد شهادة بيع أولية، لأن الدائرة لا تقبل شهادات البيع الأولية لتسجيل المشروع. ثم تحصل على رخصة التطوير العقاري التجارية وتُقيد في «تراخيصي» بدفع الرسم السنوي المنشور.
بعد ذلك تتفاوض الشركة مع بنكها: هل يُصدر ضمانًا بنكيًا بنسبة 30% من أعمال البناء، أم تبدأ البناء بتمويل الشركاء حتى تبلغ نسبة الإنجاز 30%؟ لنفترض أنها اختارت الضمان البنكي. حينها تحصل على عدم ممانعة المطور الرئيسي ورخص البناء النهائية، وتفتح حساب الضمان، وتدفع رسم تسجيل المشروع.
لا تبدأ الحملة الإعلانية إلا بعد صدور شهادة اعتماد المشروع وتصريح الإعلان من «تراخيصي». وعند إبرام عقود البيع تُقيد الوحدات في السجل العقاري المبدئي، وتُودع كل الدفعات في حساب الضمان. وعند الإنجاز يحتجز أمين الحساب 5% لمدة سنة بعد تسجيل الوحدات بأسماء المشترين.
أبوظبي باختصار: إطار مختلف ومنطق مشابه
في أبوظبي ينظم القطاعَ القانونُ رقم (3) لسنة 2015 بشأن تنظيم القطاع العقاري وتعديلاته، ويتولى مركز أبوظبي العقاري، ضمن منظومة دائرة البلديات والنقل، تنظيم المطورين والمشاريع. والمنطق العام مشابه لدبي: حساب ضمان مستقل لكل مشروع يُباع على الخارطة، وسجل عقاري مبدئي للوحدات، وقيود على استخدام أموال المشترين.
وتشير قراءات قانونية منشورة لتعديلات عام 2025 إلى أن السحب من حساب الضمان في أبوظبي مقيد حتى إنجاز نسبة محددة من البناء، مع آلية استثنائية للمطورين المؤهلين مقابل ضمان بنكي. ونظرًا لتغير هذه القواعد مؤخرًا، ننصح بالتحقق من النسخة السارية مباشرة لدى مركز أبوظبي العقاري قبل بناء هيكل التمويل.
الأخطاء الشائعة ومخاطر مخالفة قواعد التطوير العقاري
المخاطر في هذا النشاط ليست إدارية فحسب؛ فالقانون يرتب عقوبات جزائية على بعض المخالفات، ويجيز شطب المطور من السجل.
التسويق قبل الحصول على الإذن الكتابي
تمنع المادة (5) من قانون حسابات الضمان الإعلان عن البيع على الخارطة أو المشاركة في المعارض دون إذن كتابي من الدائرة. ويقع بعض المطورين في هذا الخطأ عبر «حملات تسجيل الاهتمام» أو جمع الحجوزات قبل اعتماد المشروع.
الحل أن تُربط أي حملة تسويقية بصدور شهادة اعتماد المشروع وتصريح الإعلان، وأن يُراجع نص الإعلان نفسه قبل نشره.
التعامل مع وسطاء غير مسجلين
تعد المادة (16) من القانون تعامل المطور مع وسيط غير مقيد في سجل الوسطاء مخالفة يعاقب عليها بالحبس وبغرامة لا تقل عن 100,000 درهم أو بإحدى العقوبتين. كما تلزم المادة (9) من قانون السجل العقاري المبدئي المطور بالتعاقد مع وسيط معتمد وتسجيل العقد لدى الدائرة.
لذلك يجب التحقق من قيد كل وكالة بيع قبل توقيع اتفاقية التسويق. وللتفاصيل عن جانب الوسيط راجع دليلنا عن رخصة الوساطة العقارية.
التأخر في بدء البناء بعد إذن البيع
تجيز المادة (17) شطب المطور من السجل إذا لم يبدأ أعمال الإنشاء دون عذر مقبول بعد مرور ستة أشهر من تاريخ منحه إذن البيع على الخارطة. والشطب يعني عمليًا توقف القدرة على البيع في المشروع وفي غيره.
لذلك يجب أن يكون عقد المقاول جاهزًا للتوقيع قبل إطلاق البيع، لا بعده.
فرض رسوم إضافية على المشترين
تمنع المادة (7) من قانون السجل العقاري المبدئي المطور من استيفاء أي رسوم على البيع أو إعادة البيع أو التصرفات القانونية الأخرى، إلا التكاليف الإدارية التي توافق عليها الدائرة. وبعض نماذج العقود المستوردة من أسواق أخرى تتضمن رسوم تحويل أو موافقة مخالفة لهذا الحكم.
استخدام أموال الضمان لغير المشروع
الحساب مخصص حصرًا لإنشاء المشروع الذي فُتح باسمه، ولكل مشروع حساب مستقل. وأي محاولة لتمويل مشروع ثانٍ من دفعات مشتري المشروع الأول تعرض المطور لمسؤولية جسيمة، وقد تصل إلى العقوبات الواردة في المادة (16) بشأن الاستيلاء على الأموال المسلمة لتنفيذ المشاريع.
ما بعد الترخيص: التزامات مستمرة وخطوتك التالية
رسم القيد سنوي، ما يعني أن الرخصة العقارية يجب أن تُجدد مع الرخصة التجارية. وتلزم المادة (8) من قانون السجل العقاري المبدئي المطور بتسجيل المشاريع المنجزة في السجل العقاري فور الحصول على شهادة الإنجاز، وتسجيل الوحدات المبيعة بأسماء المشترين الذين أوفوا بالتزاماتهم.
وإلى جانب الالتزامات العقارية، تخضع شركة التطوير لالتزامات الشركات المعتادة، من التسجيل في ضريبة الشركات إلى إعداد قوائم مالية مدققة. وكثير من المطورين يحتاجون أيضًا إلى ترخيص منفصل لأعمال البناء أو التعاقد مع مقاول مرخص، وهو ما نشرحه في دليل رخصة المقاولات.
نساعد في TRW & Co على هيكلة شركة التطوير، وتنسيق الرخصة التجارية، ومراجعة عقود التطوير والبيع ومتطلبات حساب الضمان، وعند الحاجة إلى التمثيل أمام المحاكم نعمل مع محامين مرخصين محليًا. يمكنك التواصل معنا لمناقشة مشروعك، أو العودة إلى الصفحة العربية الرئيسية لتصفح بقية الأدلة، ومنها تأسيس شركة في دبي ورخصة إدارة العقارات وفتح حساب بنكي لشركة.
الأسئلة الشائعة
01كم تكلفة رخصة التطوير العقاري في دبي؟
تنشر دائرة الأراضي والأملاك رسمًا سنويًا قدره 25,000 درهم لقيد نشاط التطوير العقاري في نظام تراخيصي، إضافة إلى 20 درهمًا رسوم معرفة وابتكار. وهذا الرسم منفصل عن تكلفة الرخصة التجارية نفسها، التي تختلف بحسب الشكل القانوني والجهة المرخصة. كما يُدفع عن كل مشروع يُباع على الخارطة رسم تسجيل قدره 150,000 درهم، ورسم 4% من قيمة الأرض إذا لزم تسجيل عقد تطوير.
02هل يمكن بيع وحدات على الخارطة بمجرد الحصول على الرخصة؟
لا. يجب أولًا تسجيل المشروع لدى دائرة الأراضي والأملاك وفتح حساب ضمان باسمه وتقديم ضمان بنسبة 30%، ثم الحصول على إذن كتابي قبل أي إعلان أو مشاركة في معرض. ويمنع القانون رقم (13) لسنة 2008 أيضًا البيع على الخارطة قبل حيازة الأرض والحصول على موافقات الجهات المختصة. وكل دفعات المشترين يجب أن تُودع في حساب الضمان.
03هل يشترط أن تكون الأرض مملوكة للشركة المطورة؟
تشترط خدمة ترخيص الأنشطة العقارية تقديم ما يثبت ملكية الأرض، وأن تكون الملكية باسم صاحب الرخصة أو أحد الشركاء. وإذا كان مالك الأرض شخصًا آخر غير شركة التطوير، فإن تسجيل المشروع يتطلب عقد تطوير مسجلًا لدى الدائرة ورسمًا يعادل 4% من قيمة الأرض. ولا تقبل الدائرة شهادات البيع الأولية بديلًا عن سند الملكية.
04ما هو حساب الضمان ومن يديره؟
حساب الضمان حساب بنكي يُفتح باسم المشروع لدى أمين حساب معتمد من دائرة الأراضي والأملاك، وتُودع فيه دفعات المشترين على الخارطة وأموال الممولين. وهو مخصص حصرًا لإنشاء المشروع، ولا يجوز الحجز على أمواله لمصلحة دائني المطور، ويجب فتح حساب مستقل لكل مشروع. ويقدم أمين الحساب للدائرة كشوفًا دورية بالإيرادات والمصروفات.
05هل تستطيع شركة في منطقة حرة أن تكون مطورًا عقاريًا في دبي؟
نعم من حيث المبدأ، إذا كان نشاط التطوير مدرجًا في رخصتها. وتشترط خدمة دائرة الأراضي والأملاك حصول الشركة على شهادة عدم ممانعة من سلطة الترخيص في المنطقة الحرة، ثم القيد في نظام تراخيصي. ويبقى المشروع خاضعًا لقواعد تسجيل المشاريع وحسابات الضمان في دبي إذا كانت الأرض داخل الإمارة، أيًا كانت جهة إصدار الرخصة.
06ما عقوبة مزاولة التطوير العقاري دون ترخيص؟
تنص المادة (16) من القانون رقم (8) لسنة 2007 على عقوبة الحبس والغرامة التي لا تقل عن 100,000 درهم، أو إحدى العقوبتين، لمن يزاول نشاط التطوير العقاري في الإمارة دون ترخيص، ولمن يقدم بيانات غير صحيحة للحصول على الترخيص، ولمن يتعامل من المطورين مع وسيط غير مسجل. كما يجيز القانون شطب المطور من السجل في حالات محددة.
المصادر والمراجع الرسمية
- Real Estate Licensing Application — Dubai Land Department — قائمة الأنشطة العقارية ورسوم القيد السنوية وشروط ترخيص التطوير العقاري.
- تسجيل مشروع — دائرة الأراضي والأملاك — إجراءات تسجيل المشروع وفتح حساب الضمان والمستندات والرسوم وشرط الضمان 30%.
- Law No. (8) of 2007 Concerning Escrow Accounts for Real Estate Development in the Emirate of Dubai — سجل المطورين وحسابات الضمان واحتجاز 5% والعقوبات وأسباب الشطب.
- Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Real Property Register in the Emirate of Dubai — السجل العقاري المبدئي وشروط البيع على الخارطة والتعامل مع الوسطاء.
معلومات عامة فقط، محدّثة حتى 27 أكتوبر 2026. لا تُعد استشارة قانونية ولا تُنشئ علاقة محامٍ بموكل. تختلف القوانين في الإمارات بين البر الرئيسي ومركز دبي المالي العالمي وسوق أبوظبي العالمي والمناطق الحرة وتتغير باستمرار، لذا راجع المصادر الرسمية الحالية واستشر محاميًا بشأن وقائع حالتك. للتواصل: info@trw.co أو +971 58 942 1012.
