رخصة إدارة العقارات والمباني في الإمارات: الشروط والتسجيل

الإجابة المختصرة: أي رخصة تحتاج شركة إدارة العقارات؟

رخصة إدارة العقارات في دبي ليست رخصة واحدة، بل مجموعة أنشطة عقارية منفصلة تنظمها دائرة الأراضي والأملاك ومؤسسة التنظيم العقاري، لكل منها شروطها ورسومها: إدارة العقارات الخاصة المملوكة لصاحب الرخصة وأقاربه، وتأجير وإدارة عقارات الغير، والإشراف الإداري على العقارات، والإشراف الإداري على جمعيات الملاك أي إدارة العقارات ذات الملكية المشتركة. وتُصدر الرخصة الاقتصادية من دائرة الاقتصاد والسياحة، ثم تُسجل في نظام «تراخيصي» لدى دائرة الأراضي والأملاك.

والفرق بين هذه الأنشطة ليس تفصيلًا. فإدارة عقارات الغير تتطلب وفق الصفحة الرسمية ضمانًا بنكيًا بخمسة ملايين درهم، وإدارة المباني ذات الملكية المشتركة تتطلب تسجيل الرخصة والموظفين المعنيين لدى مؤسسة التنظيم العقاري قبل المزاولة، بينما لا تحتاج إدارة العقارات الخاصة إلى بطاقة مزاولة لكنها مقصورة على أملاك صاحب الرخصة وأقاربه حتى الدرجة الثانية.

ويركز هذا الدليل على إدارة العقارات والمباني، لا على الوساطة في البيع والتأجير التي نشرحها في دليل رخصة الوساطة العقارية. ونتناول دبي بالتفصيل لأنها الإمارة التي نشرت قواعدها ورسومها بوضوح، مع إشارة إلى أبوظبي. المعلومات محدّثة حتى أكتوبر 2026.

الإطار القانوني: من ينظم إدارة العقارات في دبي؟

يتوزع التنظيم على جهتين. دائرة الاقتصاد والسياحة تصدر الرخصة الاقتصادية عبر منصة «استثمر في دبي»، ودائرة الأراضي والأملاك، عبر ذراعها التنظيمية مؤسسة التنظيم العقاري، تسجل النشاط العقاري وتصدر بطاقات المزاولة وتراقب الالتزام. وتنص صفحة خدمة طلب ترخيص نشاط عقاري على تقديم طلب الترخيص عن طريق دائرة الاقتصاد والسياحة، ثم التسجيل في نظام تراخيصي، ثم التقدم بطلب بطاقة المزاولة فور الموافقة.

أما إدارة المباني ذات الملكية المشتركة فيحكمها القانون رقم 6 لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي، الصادر في 4 سبتمبر 2019، والذي يسري بعد ستين يومًا من نشره في الجريدة الرسمية، وألغى القانون رقم 27 لسنة 2007. وتنص مادته الثالثة على سريانه على جميع المشاريع الرئيسية والعقارات المشتركة في الإمارة، بما فيها مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة.

تعريف شركة الإدارة في القانون

يعرّف القانون رقم 6 لسنة 2019 «شركة الإدارة» بأنها مؤسسة فردية أو شركة معتمدة لدى مؤسسة التنظيم العقاري ومتخصصة في إدارة المرافق المشتركة أو العقارات المشتركة أو الأجزاء المشتركة. ويعرّف «جهة الإدارة» بأنها الجهة المكلفة بإدارة هذه الأجزاء، وتشمل المطور أو شركة الإدارة أو شركة إدارة المشاريع الفندقية بحسب الحال.

ومعنى ذلك أن رخصة إدارة العقارات في سياق المباني المشتركة ليست رخصة تجارية فحسب، بل اعتماد من الجهة التنظيمية يمنحك صفة قانونية في مواجهة الملاك. ومن دون هذا الاعتماد لا تملك الشركة حق تحصيل رسوم الخدمة ولا التعاقد باسم المبنى.

أنشطة رخصة إدارة العقارات وشروط كل منها

تعدد صفحة الخدمة الرسمية 21 نشاطًا عقاريًا، منها أربعة أنشطة تتصل مباشرة بإدارة العقارات. ويلخص الجدول التالي شروطها كما نشرتها دائرة الأراضي والأملاك.

وتنص الصفحة أيضًا على أنه لا يحق لأي شخص مزاولة النشاط المسجل في الرخصة إلا بعد التسجيل والحصول على البطاقة المخصصة لنوع النشاط، وأن رخص المناطق الحرة يجب أن تحصل على عدم ممانعة من دائرة الأراضي والأملاك، وأن رخص مناطق التملك الحر تُرفق رسالة عدم ممانعة من جهات الترخيص.

الإشراف الإداري على العقارات: نشاط بين نشاطين

يظهر نشاط «خدمات الإشراف الإداري على العقارات» في القائمة الرسمية مستقلًا عن إدارة عقارات الغير وعن إدارة المباني المشتركة، ولم تذكر الصفحة له شرطًا خاصًا إضافيًا. ولا تشرح الصفحة نطاقه بدقة، لذلك لا تفترض أنه بديل أرخص يغطي تحصيل الإيجارات لصالح ملاك آخرين. اطلب من الجهة وصفًا مكتوبًا لنطاق النشاط قبل اختياره، لأن الحد الفاصل بينه وبين إدارة عقارات الغير هو الحد الفاصل بين رسم سنوي متواضع وضمان بنكي بخمسة ملايين درهم. وفي كل الأحوال، تحدد رخصة إدارة العقارات المختارة ما يحق لك فعله، لا ما تكتبه في عقودك مع العملاء.

إدارة عقارات الغير: لماذا الضمان البنكي كبير؟

شركة إدارة عقارات الغير تحصّل الإيجارات وتدفع النفقات نيابة عن ملاك لا يراقبون حساباتها يوميًا، فهي تمسك أموالًا ليست لها. والضمان البنكي البالغ خمسة ملايين درهم وفق الصفحة الرسمية هو حماية للملاك في مواجهة هذا الخطر. وهذا يجعل النشاط فعليًا متاحًا للشركات ذات الملاءة، لا للمكاتب الصغيرة الناشئة.

ولذلك يبدأ كثير من المستثمرين بإدارة عقاراتهم الخاصة أو عقارات العائلة عبر نشاط الإدارة الخاصة، ثم ينتقلون إلى إدارة عقارات الغير عندما يتوافر الحجم والملاءة لتقديم الضمان.

إدارة المباني ذات الملكية المشتركة: ما يقوله القانون رقم 6 لسنة 2019

تصنف المادة الثامنة عشرة من القانون العقارات المشتركة لأغراض الإدارة إلى ثلاث فئات. الأولى المشاريع الكبرى التي يتولى المطور إدارتها بنفسه. والثانية المشاريع الفندقية التي يجب على المطور إسناد إدارة أجزائها المشتركة إلى شركة إدارة مشاريع فندقية. والثالثة بقية المشاريع، وتتولى إدارة أجزائها المشتركة شركة إدارة متخصصة تختارها مؤسسة التنظيم العقاري وتتعاقد معها وفق القواعد والمعايير المعتمدة.

وهذه النقطة جوهرية لمن يريد دخول السوق: في الفئة الثالثة، ليست جمعية الملاك من يختار شركة الإدارة بالمعنى التقليدي، بل مؤسسة التنظيم العقاري وفق قواعدها. أي أن الوصول إلى العقود يمر بالاعتماد لدى الجهة التنظيمية والالتزام بمعاييرها.

المطورون وشركات إدارة المشاريع الفندقية

في المشاريع الكبرى يتولى المطور نفسه الإدارة والتشغيل والصيانة، وقد يؤسس لذلك شركة تابعة أو يتعاقد مع شركة متخصصة بحسب القواعد. وفي المشاريع الفندقية يجب إسناد إدارة الأجزاء المشتركة إلى شركة إدارة مشاريع فندقية، وتُشكل لجنة الملاك فيها فقط إذا رغبت الشركة الفندقية في ذلك، ولا يحق لتلك اللجنة المشاركة في الإدارة. ومعنى ذلك لمن يدرس دخول السوق أن الفرص تختلف بحسب الفئة: فالمشاريع الكبرى مغلقة غالبًا على المطور، والفندقية تحتاج تخصصًا فندقيًا، والفئة الثالثة تمر عبر اعتماد مؤسسة التنظيم العقاري. وهنا يتضح أن رخصة إدارة العقارات للمباني المشتركة قرار يتعلق بالسوق المستهدف بقدر ما يتعلق بالترخيص.

لجنة الملاك ودورها الرقابي

ألغى القانون مفهوم جمعية الملاك ذات الشخصية الاعتبارية الذي كان في القانون السابق، واستعاض عنه بلجنة ملاك. ووفق المادة الثانية والعشرين، تتكون اللجنة في مشاريع الفئتين الأولى والثالثة من تسعة أعضاء كحد أقصى تعينهم مؤسسة التنظيم العقاري، وتُشكل عند تسجيل 10% على الأقل من الوحدات بأسماء ملاكها. وتجتمع اللجنة كل ثلاثة أشهر وفق المادة الثالثة والعشرين.

وتحدد المادة الرابعة والعشرون مهام اللجنة حصرًا، ومنها التحقق من قيام جهة الإدارة بالإدارة والتشغيل والصيانة والإصلاح وفق القانون ونظام إدارة المبنى، ومراجعة الموازنات السنوية للصيانة وتقديم التوصيات بشأنها وطلب التقارير المالية. فشركة الإدارة تعمل تحت رقابة مزدوجة: اللجنة من جهة، ومؤسسة التنظيم العقاري من جهة أخرى.

رسوم الخدمة والتزامات شركة الإدارة

تنص المادة السابعة والعشرون على أنه لا يجوز لجهة الإدارة أن تفرض على الملاك أو تحصّل منهم أي مبالغ مقابل إدارة الأجزاء المشتركة أو تشغيلها أو صيانتها أو إصلاحها، أو لأي سبب آخر، دون الحصول مسبقًا على موافقة مؤسسة التنظيم العقاري. وتحسب المادة الخامسة والعشرون حصة المالك في رسوم الخدمة بنسبة مساحة وحدته إلى إجمالي مساحة العقار المشترك.

وتمنح المادة الثانية والثلاثون جهة الإدارة امتيازًا على كل وحدة لم تُسدد رسوم خدمتها، فلا يجوز التصرف في الوحدة قبل السداد، وتلزمها بمطالبة المالك المتأخر بإشعار مكتوب معتمد من المؤسسة يمهله ثلاثين يومًا. وتلزم المادة الرابعة والثلاثون جهة الإدارة بإبرام عقود الصيانة والأمن والنظافة والتأمين اللازمة، وبتقديم تقرير دوري إلى المؤسسة كل ستة أشهر عن الإدارة وأعمال الصيانة.

رسوم رخصة إدارة العقارات وبطاقات المزاولة كما نشرتها دائرة الأراضي والأملاك

الأسعار كما نُشرت على الموقع الرسمي عند المراجعة في أكتوبر 2026، وتخضع للتغيير وقد تُضاف رسوم حكومية وتأشيرات. والرسوم السنوية منقولة من الصفحة العربية لخدمة طلب ترخيص نشاط عقاري، ورسوم البطاقات من صفحة خدمة إصدار بطاقة مزاولة نشاط عقاري. وتذكر الصفحة أن المدة المتوقعة لإنجاز تسجيل النشاط يوم عمل واحد.

وتشترط صفحة البطاقات أن يقدم طالب البطاقة شهادة حسن سيرة وسلوك من شرطة دبي، وتربط صلاحية البطاقة بصلاحية الرخصة التجارية. فإذا انتهت الرخصة سقطت البطاقات معها، وأصبح الموظفون غير مؤهلين للمزاولة حتى التجديد.

إدارة المرافق ليست إدارة عقارات

يخلط كثيرون بين إدارة العقارات وإدارة المرافق. فإدارة المرافق تشمل الصيانة الفنية للمكيفات والمصاعد والكهرباء والسباكة، والنظافة، والأمن، وتنسيق الحدائق، وهي خدمات تُرخص عادة بأنشطة اقتصادية عادية لدى الدائرة الاقتصادية، وقد يحتاج بعضها إلى اعتمادات من جهات فنية، كصيانة أنظمة الحماية من الحريق. أما رخصة إدارة العقارات بمفهومها لدى دائرة الأراضي والأملاك فتتعلق بالعلاقة القانونية والمالية مع الملاك: تحصيل الإيجارات أو رسوم الخدمة، والتعاقد باسم المبنى، وإعداد الموازنات.

وشركة إدارة المباني المشتركة تتعاقد عادة مع شركات إدارة المرافق والنظافة والأمن لتنفيذ الأعمال، كما تنص المادة الرابعة والثلاثون من القانون. فقد تكون شركتك في موقع مزود الخدمة لشركة الإدارة، لا شركة الإدارة نفسها، وهذا يغير الرخصة المطلوبة جذريًا. ونشرح ترخيص خدمات النظافة في دليل رخصة شركة التنظيف.

خطوات الحصول على رخصة إدارة العقارات في دبي

1. حدد النشاط بدقة. إدارة خاصة، أو إدارة عقارات الغير، أو إشراف إداري على العقارات، أو إدارة مبانٍ ذات ملكية مشتركة. ولكل نشاط شروطه ورسومه.
2. اختر الشكل القانوني. شركة ذات مسؤولية محدودة في الغالب، مع ملاءة كافية للضمان البنكي إن كان النشاط إدارة عقارات الغير.
3. قدّم طلب الرخصة الاقتصادية. عبر منصة «استثمر في دبي» لدى دائرة الاقتصاد والسياحة، أو لدى سلطة المنطقة الحرة مع عدم ممانعة دائرة الأراضي والأملاك.
4. سجّل النشاط في نظام تراخيصي. مع المستندات الخاصة بالنشاط: سند الملكية للإدارة الخاصة، أو الضمان البنكي لإدارة عقارات الغير.
5. سجّل الموظفين واستخرج البطاقات. لكل موظف يمارس النشاط بطاقة مزاولة، مع شهادة حسن السيرة والسلوك من شرطة دبي. ولإدارة المباني المشتركة يُسجل الموظفون المعنيون لدى مؤسسة التنظيم العقاري قبل المزاولة.
6. جهّز الأنظمة المالية. حسابات منفصلة لأموال الملاك أو رسوم الخدمة، ونظام فوترة وتقارير يستوفي متطلبات المؤسسة ولجان الملاك.

عقد الإدارة مع المالك: البنود التي لا غنى عنها

العقد هو ما يحول رخصة إدارة العقارات إلى علاقة عمل واضحة. ويجب أن يحدد العقد نطاق الخدمات بدقة: تسويق الوحدات وإيجاد المستأجرين، أم تحصيل الإيجارات فقط، أم الصيانة أيضًا؟ وأن يحدد الأتعاب وطريقة احتسابها، وسقف النفقات التي يجوز للشركة صرفها دون موافقة المالك، وموعد تحويل صافي الإيجارات، وشكل التقارير ودوريتها.

ويجب أن يعالج أيضًا التأمين على العقار، والتعامل مع المستأجر المتأخر في السداد، وتمثيل المالك في النزاعات الإيجارية، ومدة العقد وشروط إنهائه وتسليم المستندات والأموال عند الإنهاء. فأغلب النزاعات بين الملاك وشركات الإدارة تنشأ عند نهاية العلاقة لا في بدايتها.

الفريق الذي تحتاجه قبل التقديم

بما أن البطاقات تُصدر لأشخاص لا للشركة، فالتخطيط للفريق يسبق التقديم. حدد من سيتعامل مع الملاك والمستأجرين ويوقع باسم الشركة، فهؤلاء يحتاجون بطاقات مزاولة. ومن يقتصر عمله على المحاسبة أو الدعم الإداري الداخلي قد لا يحتاجها، لكن تحقق من ذلك لكل دور. وتذكّر أن شهادة حسن السيرة والسلوك من شرطة دبي شرط للبطاقة، فالموظف القادم من الخارج يحتاج وقتًا لاستخراجها بعد إقامته.

وفي إدارة المباني المشتركة تحديدًا يُسجل الموظفون المعنيون لدى مؤسسة التنظيم العقاري قبل المزاولة، فلا تتعهد لمطور أو لجنة ملاك بتاريخ بدء قبل اكتمال تسجيل الفريق.

أبوظبي وبقية الإمارات

في أبوظبي يتولى مركز أبوظبي العقاري تنظيم القطاع العقاري، ومنه المهن العقارية وإدارة العقارات. ولم نجد على الصفحات التي استطعنا الوصول إليها جدولًا منشورًا لرسوم وشروط أنشطة إدارة العقارات يماثل ما تنشره دائرة الأراضي والأملاك في دبي، لذلك نوصي بالتحقق من متطلبات النشاط والتسجيل مباشرة من المركز ومن منصة تمّ قبل التقديم.

وفي الإمارات الشمالية تختلف الجهات والإجراءات بحسب الإمارة، ويتولى التنظيم العقاري فيها دوائر أو أقسام تابعة لحكومة كل إمارة. والقاعدة المشتركة أن الرخصة الاقتصادية وحدها لا تكفي لإدارة أموال الملاك، وأن الجهة العقارية المحلية هي المرجع في الاعتماد.

مثال توضيحي والأخطاء الشائعة

مثال توضيحي (افتراضي)

عائلة تملك ثلاثة مبانٍ سكنية في دبي، تريد تأسيس شركة تدير أملاكها بدل الاعتماد على وسيط. تؤسس شركة ذات مسؤولية محدودة يملكها أفراد العائلة، وتختار نشاط تأجير وإدارة العقارات الخاصة لأن المباني مسجلة بأسماء الشركاء وأقاربهم حتى الدرجة الثانية، فلا تحتاج إلى ضمان بنكي ولا إلى بطاقات مزاولة لهذا النشاط. وبعد سنوات، يطلب منها جار أن تدير مبناه مقابل أتعاب؛ هنا تتوقف، لأن قبول ذلك يعني ممارسة إدارة عقارات الغير، بما تتطلبه من ضمان بخمسة ملايين درهم ورسوم أعلى.

هذا المثال توضيحي بأطراف افتراضية، وليس حالة حقيقية لعميل.

ما بعد الترخيص: الامتثال المستمر

الحصول على رخصة إدارة العقارات بداية علاقة تنظيمية مستمرة لا نهايتها. جدد الرخصة والبطاقات معًا، وحافظ على صلاحية الضمان البنكي إن كان مطلوبًا، وحدّث تسجيل الموظفين عند كل تعيين أو استقالة، واحتفظ بسجلات مالية تسمح بإعداد تقارير الملاك والمؤسسة في أي وقت.

وراجع أيضًا التزامات مكافحة غسل الأموال، فبعض الأنشطة العقارية مصنفة ضمن الأعمال والمهن غير المالية المحددة. ونشرح نطاقها في دليل الأعمال والمهن غير المالية المحددة. وإذا كانت شركتك ستطور مشاريع إلى جانب إدارتها، فنشاط التطوير العقاري له شروطه الخاصة التي نشرحها في دليل رخصة التطوير العقاري.

الضرائب والحسابات

أتعاب الإدارة التي تتقاضاها الشركة خدمة مستقلة عن الإيجار نفسه، ومعاملتها في ضريبة القيمة المضافة قد تختلف عن معاملة الإيجار السكني أو التجاري الذي تحصّله نيابة عن المالك. راجع هذه المسألة مع مختص قبل إصدار أول فاتورة، وافصل في الفواتير بين ما هو إيراد للشركة وما هو مال للمالك يمر عبرها. وسجّل الشركة في ضريبة الشركات خلال المهلة المقررة، فأرباح الإدارة تخضع لها وفق القواعد العامة.

وإذا أردت مراجعة النشاط المناسب وهيكل الشركة وعقود الإدارة مع الملاك قبل التقديم، يمكنك التواصل مع TRW & Co. وعند الحاجة إلى التمثيل أمام المحاكم أو لجان فض المنازعات نعمل مع محامين مرخصين محليًا. ويمكنك تصفح بقية الأدلة في الصفحة العربية الرئيسية.

الأسئلة الشائعة

المصادر والمراجع الرسمية

1. Real Estate Licensing Application — Dubai Land Department — الأنشطة العقارية الواحد والعشرون، وشروط الإدارة الخاصة وإدارة عقارات الغير والمباني المشتركة، والرسوم السنوية.
2. طلب ترخيص نشاط عقاري — دائرة الأراضي والأملاك — النص العربي للشروط والرسوم والأمر المحلي رقم 2 لسنة 2003.
3. Issuance of a real estate professional practice card — DLD — بطاقات إدارة العقارات ورسومها وشروط حسن السيرة وربط صلاحيتها بالرخصة.
4. Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai — تعريف شركة الإدارة، وفئات المشاريع، ولجان الملاك، ورسوم الخدمة والتزامات جهة الإدارة.
5. Request to issue a trade licence — Invest in Dubai — إصدار الرخصة الاقتصادية من دائرة الاقتصاد والسياحة.
6. Abu Dhabi Real Estate Centre — الجهة المنظمة للقطاع العقاري في أبوظبي.

معلومات عامة فقط، محدّثة حتى 27 أكتوبر 2026. لا تُعد استشارة قانونية ولا تُنشئ علاقة محامٍ بموكل. تختلف القوانين في الإمارات بين البر الرئيسي ومركز دبي المالي العالمي وسوق أبوظبي العالمي والمناطق الحرة وتتغير باستمرار، لذا راجع المصادر الرسمية الحالية واستشر محاميًا بشأن وقائع حالتك. للتواصل: info@trw.co أو ‎+971 58 942 1012‎.